Kto ma zapewnić ochronę przeciwpożarową hotelu?

Zabezpieczenia przeciwpożarowe w hotelu to istotna sprawa. Co w sytuacji gdy właściciel budynku i zarządca hotelu to dwa różne podmioty? Kto wówczas odpowiada za zabezpieczenie budynku?

Przed Wojewódzkim Sądem Administracyjnym w Krakowie toczyła się sprawa dotycząca właśnie zabezpieczeń przeciwpożarowych. W trakcie kontroli obiektu, Straż Pożarna stwierdziła nieprawidłowości dotyczące długości wyjść ewakuacyjnych, a także braku odpowiedniej instalacji służącej do usuwania dymu na klatce schodowej. Komendant Straży Pożarnej wydał decyzję nakazującą zarządcy hotelu usunięcie uchybień. Na wykonanie poprawek dał nieco ponad rok.

Odwołanie od decyzji złożyła spółka, będąca właścicielem budynku, w którym funkcjonował hotel. W odwołaniu powoływała się na Kartę Podstawowych Praw Unii Europejskiej, a więc prawa do dobrej administracji działającej w sposób bezstronny, fachowy, odbiurokratyzowany i budzący zaufanie uczestników postępowania do władzy publicznej. Podnosiła także zarzuty uchybień w postaci wyznaczenia rocznego terminu na realizację obowiązków, które powinny podlegać natychmiastowemu wykonaniu. Komendant Straży Pożarnej umorzył postępowanie odwoławcze, argumentując iż właściciel budynku nie jest stroną w postępowaniu.

Sąd uznał, iż wprawdzie art. 4 ust. 1 ustawy o ochronie przeciwpożarowej nakłada na właściciela budynku obowiązek zapewnienia ochrony przeciwpożarowej, to istnieje jeszcze jeden przepis.Natomiast art. 4 ust. 1a ww. ustawy stanowi, że odpowiedzialność za realizację obowiązków z zakresu ochrony przeciwpożarowej, o których mowa w ust. 1, stosownie do obowiązków i zadań powierzonych w odniesieniu do budynku, obiektu budowlanego lub terenu, przejmuje - w całości lub w części - ich zarządca lub użytkownik, na podstawie zawartej umowy cywilnoprawnej ustanawiającej zarząd lub użytkowanie. W przypadku gdy umowa taka nie została zawarta, odpowiedzialność za realizację obowiązków z zakresu ochrony przeciwpożarowej spoczywa na faktycznie władającym budynkiem, obiektem budowlanym lub terenem. Oznacza to, że w zakresie podlegającym regulacji art. 4 ust. 1a ustawy o ochronie przeciwpożarowej, odpowiedzialnym za realizację obowiązków z zakresu ochrony przeciwpożarowej może być wyłącznie podmiot faktycznie władający budynkiem (obiektem budowlanym, terenem) - uznał sąd w uzasadnieniu do wyroku o sygnaturze II SA/Kr 575/16. Z pełną treścią orzeczenia można zapoznać się pod adresem www.orzeczenia-nsa.pl .

Sąd uznał, iż z treści umowy najmu wynikało, że wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy do użytkowania cały budynek, przedmiot najmu będzie wykorzystywany przez najemcę na prowadzenie w nim hotelu, najemca uprawniony jest do wykonania prac adaptacyjnych, mających na celu przystosowanie przedmiotu najmu do wykonywania działalności, w przypadku powzięcia zamiaru wykonania prac adaptacyjnych najemca zobowiązany będzie do przedłożenia wynajmującemu projektu budowlanego i innych dokumentów zawierających zakres i plan przebudowy, oraz do uzyskania od odpowiednich organów wszelkiej dokumentacji technicznej niezbędnej do wykonywania prac budowlanych. Umowa stanowiła, że wszelkie prace adaptacyjne zostaną przeprowadzone na koszt najemcy i nie będą podlegały zwrotowi ani rozliczeniu w czynszu w trakcie trwania umowy ani po rozwiązaniu umowy.

Nie oznacza to jednak, iż właściciel budynku nie jest stroną takiego postępowania. Trzeba zatem stwierdzić, że skarżąca spółka - jako właściciel budynku przy ul. [...] w K. - posiada status strony przedmiotowego postępowania toczącego się przed organami Państwowej Straży Pożarnej. Właściciel budynku, w którym istnieje obowiązek wykonania czynności, w tym robót budowlanych w celu przywrócenia stanu zgodnego z prawem w zakresie ochrony przeciwpożarowej jest stroną postępowania, nawet jeśli budynek jest przedmiotem umowy najmu, a najemca doprowadził do powstania stanu niezgodnego z prawem w zakresie ochrony przeciwpożarowej wbrew postanowieniom umowy najmu. Zgodnie bowiem z treścią art. 28 K.p.a. stroną jest każdy, czyjego interesu prawnego lub obowiązku dotyczy postępowanie albo kto żąda czynności organu ze względu na swój interes prawny lub obowiązek - uznał sąd.