Regulacje najmu krótkoterminowego okiem właścicieli lokali

Rynek najmu krótkoterminowego w Polsce wchodzi w etap przełomowych zmian prawnych. Projekt nowelizacji przepisów o usługach hotelarskich, opublikowany 23 stycznia 2026 r., ma wprowadzić kompleksowe regulacje tego segmentu: ograniczenie szarej strefy oraz uporządkowanie zasad działania rynku. Od dawna domagają się tego samorządy, branża hotelarska, profesjonalni operatorzy i właściciele mieszkań rozliczający się zgodnie z prawem.

Unijne rozporządzenie STR (UE 2024/1028) zakłada wdrożenie przepisów do 20 maja 2026 r., jednak ten termin może nie zostać dotrzymany. Samorządy mają ograniczony czas na wpisanie do ewidencji dziesiątek tysięcy lokali, a nowej daty jeszcze nie podano. Równolegle trwają intensywne spory o kształt regulacji, co było widać podczas konsultacji branży z resortem turystyki na początku lutego 2026 r. w Zakopanem. Miasto, podobnie jak Gdańsk, Warszawa, Wrocław i Kraków, mocno odczuwa skutki najmu krótkoterminowego - to m.in. konflikty o hałas i bezpieczeństwo, duża liczba apartamentów w budynkach mieszkalnych oraz presja na ceny nieruchomości.

Regulacje najmu krótkoterminowego są dziś koniecznością. Rynek urósł szybciej niż rozwijało się prawo, co doprowadziło do chaosu interpretacyjnego i nierównych warunków konkurencji między legalnymi podmiotami a szarą strefą. Kluczowe jest jednak to, by nowe przepisy były wykonalne i egzekwowalne, a nie tylko dobrze wyglądały na papierze komentuje Anna Kryjer, Dyrektor Zarządzająca w otoNoclegi.pl.

Największa luka projektu: brak jasnych standardów dla najmu krótkoterminowego. Ważnym uczestnikiem debaty w Zakopanem było Polskie Stowarzyszenie Wynajmu Krótkoterminowego (PSWK), które zgłosiło szerokie uwagi do projektu. Wskazało nie tylko na problematyczne zapisy, ale także zaproponowało własne. Jednym z kluczowych zastrzeżeń z jego strony było to, że projekt przewiduje składanie przez operatorów oświadczeń o spełnianiu odpowiednich wymagań, ale nie precyzuje, jakie dokładnie standardy bezpieczeństwa i jakości mają być spełnione. PSWK postuluje wprowadzenie osobnej kategorii obiektów najmu krótkoterminowego w przepisach o usługach hotelarskich oraz określenie standardów w zakresie bezpieczeństwa pożarowego, warunków sanitarno-technicznych i minimalnego wyposażenia lokali. Według ekspertów taki katalog kryteriów podniósłby bezpieczeństwo i byłby możliwy do wdrożenia, w przeciwieństwie do spełnienia pełnych wymogów hotelowych.

Przykładowo: w pierwotnej wersji projektu ustawy wskazano, że jeśli w jednym budynku liczba lokali wykorzystywanych pod najem krótkoterminowy przekroczy określony próg, to obiekt miałby być traktowany pod względem wymogów bezpieczeństwa pożarowego podobnie jak hotel. Po uwagach branży doprecyzowano, że przekroczenie 6 lokali lub 30 miejsc noclegowych nie będzie automatycznie uruchamiało takich obowiązków, a do czasu opracowania minimalnych wymagań mają wystarczyć standardy właściwe dla budynków mieszkalnych. PSWK wskazywało też, że wprowadzenie hotelowych wymogów przeciwpożarowych od 2031 r. mogłoby wyeliminować część rynku, ponieważ dostosowanie wielu obiektów byłoby zbyt kosztowne lub technicznie niemożliwe

Zastrzeżeń do projektu jest więcej: użytkowanie lokali, rejestr i strefy ograniczeń. Projekt ustawy budzi też wątpliwości, czy najem krótkoterminowy w mieszkaniu mógłby zostać uznany za zmianę sposobu użytkowania lokalu z mieszkalnego na użytkowy. Kontrowersje dotyczą też proponowanych narzędzi do walki z szarą strefą i planowanych ograniczeń działalności. Projekt przewiduje obowiązkową rejestrację lokalu oraz podawanie numeru ewidencyjnego w ogłoszeniach pod groźbą kary do 50 tys. zł. Branża podkreśla przy tym, że obowiązek ten powinien obejmować wszystkie kanały promocji ofert, nie tylko platformy typu Airbnb czy Booking.com. Dodatkowo od 2029 r. gminy mogłyby wyznaczać strefy z ograniczonym najmem, ale PSWK zwraca uwagę na zbyt ogólne sformułowania zawarte w projekcie ustawy i proponuje, by decyzje opierać na twardych danych np. policyjnych, chronić prawa już działających obiektów oraz traktować strefy przede wszystkim jako blokadę nowych rejestracji, a nie narzędzie likwidacji istniejącej działalności wyjaśnia Anna Kryjer z otoNoclegi.pl.

Projekt ustawy zmierza w stronę potrzebnego uporządkowania rynku, ale jego powodzenie będzie zależało od tego, czy ustawodawca znajdzie rozsądny balans między bezpieczeństwem mieszkańców i gości a możliwością prowadzenia legalnej działalności. Nadmiernie restrykcyjne przepisy mogą ograniczyć liczbę dostępnych noclegów, podnieść ceny wyjazdów do miast i osłabić atrakcyjność inwestowania w mieszkania na wynajem. W projekcie wciąż widać też istotne luki praktyczne - przede wszystkim brak prostego mechanizmu, który realnie wymuszałby odpowiedzialność finansową za szkody wyrządzone przez gości w sytuacjach, gdy nie da się jednoznacznie wskazać sprawcy. Jednocześnie dotychczasowe korekty przepisów pokazują, że konsultacje administracji rządowej z branżą działają, a więc jest szansa na wypracowanie nowoczesnego i wykonalnego prawa zamiast nadmiarowych regulacji, które mogłyby wypchnąć część rynku z powrotem do szarej strefy podsumowuje Anna Kryjer z otoNoclegi.pl.

Spojrzenie posiadaczy lokali najmowanych krótkoterminowo jest oczywiście warte dyskusji, jednakże jak pokazują działania z innych krajów, wdrożenie uregulowań jest możliwe i choć wiąże się z dodatkowymi obowiązkami, to w istocie ma wyższy cel w postaci zabezpieczenia i mieszkańców i klientów. Bowiem niektóre budynki najmowane turystom np. w zakresie bezpieczeństwa pożarowego stanowią skandaliczny przykład naruszeń (niezabezpieczona elektryka w lokalu, wąska klatka schodowa dla dużego budynku i skomplikowany sposób wyjścia poza budynek przez przebudowy i przeróbki lokali).