Hiszpańska rzeź apartamentów

Nowe przepisy, regulujące tzw. wynajem wakacyjny, skutkują usuwaniem przez Airbnb czy Booking.com łącznie kilkudziesięciu tysięcy ofert hiszpańskich mieszkań oraz apartamentów bez numeru rejestracyjnego, czyli licencji turystycznej. Jednak właściciele nieruchomości, które posiadają taką licencję, mogą spać spokojnie, podobnie jak ich kolejni nabywcy. Tak wynika z opracowania kancelarii LTA (Łukasz Tkaczyk & Asociados).

Po kwietniowych zmianach przepisów właściciele nieruchomości, przeznaczonych na wynajem krótkoterminowy, muszą uzyskać zgodę danej wspólnoty mieszkańców, a do jej zdobycia wymagana jest większość 3/5 głosów. Jeśli statut wspólnoty nie zabrania wynajmu, decyzja będzie zależała od głosowania mieszkańców. Dotyczy to nieruchomości, które spełniają kryteria, wymagane np. przez Junta de Andalucia (Rząd Andaluzji), aby dany lokal mógł uzyskać licencję turystyczną, a także są położone w dzielnicy, gdzie miasto odgórną decyzją nie zabrania wynajmu.

Kwestia zmiany właściciela nieruchomości, objętej licencją turystyczną, od lat budzi praktyczne wątpliwości. W najnowszej rezolucji Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (Dyrekcja Generalna ds. Bezpieczeństwa Prawnego i Zaufania Publicznego) z 30 lipca 2025 r. rozstrzygnięto spór dotyczący przydzielenia numeru rejestracyjnego dla mieszkania turystycznego, które figurowało w rejestrze jako należące do poprzedniego właściciela.
Pojawił się jednak problem praktyczny. Nowy właściciel wystąpił o numer rejestracyjny, wymagany przez przepisy unijne i hiszpańskie (m.in. Real Decreto 1312/2024 oraz Reglamento UE 2024/1028). Rejestrator odmówił, wskazując na brak aktualizacji danych w Rejestrze Turystyki Andaluzji. W efekcie właściciel nie mógł legalnie oferować najmu krótkoterminowego, mimo że dokonał wszystkich kroków związanych z przeniesieniem własności.
Dyrekcja Generalna uznała bowiem, iż licencja turystyczna ma charakter "realny", a nie "osobisty". Oznacza to, że związana jest z samą nieruchomością, a nie z osobą właściciela. Dopóki lokal spełnia wymagania techniczne i urbanistyczne (określone m.in. w Decreto 28/2016), licencja zachowuje ważność - niezależnie od zmiany właściciela. Obowiązkiem stron jest jedynie poinformowanie administracji o zmianie danych - brak zgłoszenia skutkuje odpowiedzialnością administracyjną, ale nie unieważnia samej licencji.

Licencja turystyczna w Andaluzji - podobnie jak w innych wspólnotach - jest związana z nieruchomością, nie osobą właściciela. Tym samym przy sprzedaży mieszkania lub apartamentu "przechodzi" ona automatycznie na nowego nabywcę. Najnowsza rezolucja Dyrekcji Generalnej potwierdza tę interpretację, wzmacniając tym samym bezpieczeństwo obrotu nieruchomościami turystycznymi, chroniąc inwestorów oraz zapewniając ciągłość działania licencji. - mówi Agnieszka Marciniak-Kostrzewa, ekspertka rynku nieruchomości w Hiszpanii i założycielka Agnes Inversiones. Kluczowym obowiązkiem jest jednak zgłoszenie zmiany właściciela nieruchomości turystycznej w Rejestrze de Turismo de Andalucía - poprzez prostą procedurę administracyjną online. Warto o tym pamiętać, aby uniknąć problemów z wpisaniem numeru rejestracyjnego na platformach najmu, takich jak Airbnb czy Booking.com.

Dyrekcja Generalna powołała się na utrwalone orzecznictwo Trybunału Najwyższego, który już w latach 90. przyjmował, że licencje związane z cechami obiektu (a nie osoby) są zbywalne i trwają tak długo, jak długo obiekt spełnia wymagania. Dzięki tej linii interpretacyjnej nabywca mieszkania turystycznego nie musi występować o nową licencję, a ważna licencja "przechodzi" wraz z nieruchomością. Konieczna jest jedynie aktualizacja danych w Rejestrze Turystyki, ale jej brak nie przekreśla możliwości korzystania z licencji.

Rezolucja ta ma wartość interpretacyjną w skali całej Hiszpanii - nie jest wyrokiem sądu, lecz decyzją organu centralnego - odpowiedzialnego za bezpieczeństwo prawne i rejestry. W hierarchii źródeł prawa nie stanowi normy prawnej, ale posiada znaczenie praktyczne i tym samym jest często cytowana w dalszym orzecznictwie czy decyzjach administracyjnych - jako doktryna w obszarze oficjalnego i publicznego rejestrowania pewnych informacji komentuje Łukasz Tkaczyk z kancelarii LTA (Łukasz Tkaczyk & Asociados).

Procedura zmiany właściciela licencji turystycznej

Choć sama licencja związana jest z nieruchomością, nie z osobą właściciela, aktualizacja danych w Rejestrze de Turismo de Andalucía jest obowiązkowa. Proces jest stosunkowo prosty, ale wymaga kilku formalnych kroków:
1. Dostęp do systemu: Zmiana dokonywana jest elektronicznie - poprzez Oficina Virtual de la Junta de Andalucía (portal Consejería de Turismo). Wymagany jest certyfikat cyfrowy lub system Cl@ve.
2. Wniosek / formularz: Należy złożyć "Solicitud de cambio de titularidad de vivienda con fines turísticos". W dokumencie konieczne jest podanie: numeru licencji (VFT/MA/ ), danych poprzedniego i nowego właściciela, adresu nieruchomości oraz daty i podstawy prawnej przeniesienia własności (np. akt notarialny).
3. Załączniki: Do wniosku należy dołączyć: kopię aktu notarialnego - potwierdzającego nabycie nieruchomości, dokument tożsamości nowego właściciela oraz ewentualne pełnomocnictwo - jeśli wniosek składa przedstawiciel, a w przypadku osób prawnych - NIF i dokumenty rejestrowe spółki.
4. Opłaty: Obecnie w Andaluzji procedura zmiany właściciela nie jest związana z dodatkowymi opłatami administracyjnymi, ale może się to różnić w zależności od wspólnoty autonomicznej.
5. Rozpatrzenie i aktualizacja: Po złożeniu dokumentów administracja ma obowiązek zarejestrować zmianę. W praktyce - jak pokazuje omawiana rezolucja - mogą niestety wystąpić opóźnienia. Jednak do momentu aktualizacji licencja pozostaje ważna, a właściciel powinien zachować potwierdzenie złożenia wniosku.