Czy dyrektywa usługowa ma zastosowanie do wynajmu krótkoterminowego?

Czy ograniczenia, które miasta próbują nakładać na przedsiębiorców zajmujących się wynajmem krótkoterminowym mieszkań są zgodne z prawem? To pytanie trafiło do Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej.

Według rzecznika generalnego Michała Bobeka dyrektywa usługowa ma zastosowanie do krótkoterminowego najmu umeblowanych lokali mieszkalnych w ekonomii współdzielenia.

Niedobór lokali mieszkalnych na wynajem długoterminowy jest nadrzędnym względem interesu publicznego uzasadniającym przepis krajowy, który wymaga uzyskania zezwolenia na wielokrotny krótkoterminowy wynajem lokalu mieszkalnego klientom zatrzymującym się przejazdem, którzy nie dokonują w nim zameldowania - uznał rzecznik Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej.

Każda ze skarżących, Cali Apartments i HX, jest właścicielką jednopokojowego mieszkania w Paryżu. W 2015 r. służby miejskie Paryża przeprowadziły dochodzenie w celu ustalenia, czy skarżące bez zezwolenia oddawały swoje mieszkania w krótkoterminowy najem umeblowanych lokali mieszkalnych na platformie Airbnb. W wyniku tego dochodzenia skarżące zostały zobowiązane do zapłaty grzywny i przywrócenia funkcji mieszkalnej nieruchomości. Miasto Paryż przystąpiło do wszczętego przez Procureur de la République (prokuratora republiki) postępowania w charakterze interwenienta. Jako że odwołanie wniesione przez skarżące zostało oddalone, wniosły one skargę kasacyjną do Cour de cassation (sądu kasacyjnego, Francja), który jest sądem odsyłającym.

Sąd odsyłający zmierza do wyjaśnienia, czy przepis krajowy, który uzależnia krótkoterminowy najem umeblowanych lokali mieszkalnych od uzyskania zezwolenia administracyjnego, jest objęty zakresem regulacji dyrektywy usługowej.

W przedłożonej dzisiaj opinii rzecznik generalny Michal Bobek stwierdził, że dyrektywa usługowa ma zastosowanie do przepisów krajowych i gminnych regulujących podejmowanie działalności usługowej polegającej na wielokrotnym krótkoterminowym odpłatnym wynajmie, nawet prowadzonym poza działalnością zawodową, lokalu mieszkalnego klientom zatrzymującym się przejazdem, którzy nie dokonują w nim zameldowania. Cel w postaci zwalczania problemu niedoboru mieszkań na wynajem długoterminowy może jednak stanowić nadrzędny interes publiczny pozwalający uzasadnić przepis krajowy ustanawiający wymóg uzyskania zezwolenia. Dyrektywa usługowa dopuszcza stosowanie tego rodzaju przepisów krajowych i gminnych, pod warunkiem że spełniają one warunki proporcjonalności i niedyskryminacji, co musi zostać ustalone przez sąd krajowy.

W ocenie rzecznika generalnego niezbędną analizę należy przeprowadzić w odniesieniu do mających zastosowanie przepisów krajowych i gminnych, gdyż rozpatrywany system zezwoleń jest zbiorem przepisów przyjętych na obu tych szczeblach.

W odniesieniu do zakresu zastosowania dyrektywy usługowej, rzecznik generalny stanął na stanowisku, że przepisy uzależniające zmianę funkcji nieruchomości przeznaczonej na cele mieszkaniowe od uzyskania zezwolenia są objęte zakresem stosowania owej dyrektywy. W szczególności analizowane uregulowania stanowią system zezwoleń w rozumieniu dyrektywy.

Właściciele nieruchomości, którzy zamierzają oddać w krótkoterminowy wynajem swój umeblowany lokal mieszkalny, muszą na drodze administracyjnej zwrócić się o wydanie przez mera, po spełnieniu szeregu warunków, formalnego zezwolenia administracyjnego.

Jeśli chodzi o zgodność systemu zezwoleń z dyrektywą usługową, to ani swoboda prowadzenia działalności gospodarczej, ani prawo własności, nie mają charakteru bezwzględnego i mogą podlegać ograniczeniom. Innymi słowy, jeżeli uregulowanie sposobu korzystania nie stanowi na tyle poważnego ograniczenia, że de facto jest równoznaczne z wywłaszczeniem lub ukrytym obniżeniem wartości, to dopuszczalne są ograniczenia tych uprawnień.

Według rzecznika generalnego TSUE zwalczanie problemu niedoboru mieszkań i dążenie do zapewnienia wystarczającego i przystępnego cenowo dostępu do mieszkań (na długoterminowy wynajem) (zwłaszcza w miastach przyciągających dużą liczbę turystów), a także ochrona środowiska miejskiego, stanowią słuszne względy uzasadniające wprowadzenie systemów zezwoleń opartych w szerokim ujęciu na polityce społecznej. Tak więc analizowany system zezwoleń z pewnością stanowi środek dopuszczalny na mocy dyrektywy usługowej.

O ile wprowadzenie systemu zezwoleń jest proporcjonalne, o tyle proporcjonalność wymogu rekompensaty w postaci jednoczesnego przekształcenia nieruchomości niemającej charakteru mieszkalnego w lokal mieszkalny budzi nieco więcej wątpliwości, w szczególności w formie, jaką nadało temu wymogowi miasto Paryż w odniesieniu do właścicieli, którzy oddają w najem lokal mieszkalny poza zakresem swej działalności zawodowej. Jednakże to przede wszystkim do sądu krajowego należy ocena zgodności warunków udzielenia zezwolenia z dyrektywą usługową. W ocenie rzecznika generalnego Michała Bobeka lokalna różnorodność poszczególnych warunków udzielania zezwoleń jest nie tylko dopuszczalna, ale nawet pożądana.

W razie uznania, że organy szczebla lokalnego mogą przyjmować przepisy i uściślać warunki dotyczące systemów zezwoleń, proporcjonalność tego rodzaju przepisów najpewniej będzie zależeć od uwzględnienia okoliczności lokalnych i lokalnej specyfiki.